Abu Dhabi

כן, בתוך אזורי השקעה ייעודיים. עד 2019 זרים יכלו לרכוש רק זכות שימוש (Usufruct) ל-99 שנה באבו דאבי. חוק 13 משנת 2019 תיקן את החוק והחיל freehold מלא על אזורי השקעה מוגדרים (Investment Zones): Saadiyat Island, Yas Island, Al Reem Island, Al Raha Beach, Hudayriyat Island, Al Maryah Island, וחלק מ-Khalifa City. בעלות מלאה — נכס + קרקע — לכל דבר. מחוץ לאזורים האלה, זר מוגבל לזכות שימוש בלבד. הרישום מתבצע ב-Abu Dhabi Department of Municipalities and Transport (DMT).

יציבות פוליטית וכלכלית גבוהה יותר — אבו דאבי היא הבירה, מחזיקה ~90% משדות הנפט של האמירויות וקרן עושר עצומה (ADIA — מעל $1 טריליון). פחות תלות בתיירות: כלכלה מבוססת אנרגיה+פיננסים, פחות פגיעה ממשברים גלובליים. קצב פיתוח מתון: פחות היצע = פחות תנודתיות מחירים. אופי משפחתי-תרבותי: מוזיאון לובר, גוגנהיים (פתיחה 2026), אוניברסיטאות יוקרתיות — מושכת אוכלוסייה משפחתית יציבה. החסרונות: שוק קטן יותר (~115 פרויקטים מול 1,280 בדובאי), פחות גיוון אזורים, נזילות מכירה מעט נמוכה יותר.

תשואה ברוטו ממוצעת: 5.5-8%. Al Reem Island מציע את התשואות הגבוהות באמירות (7-8%) עם שיעור היצע נמוך (2-3%). Yas Island: 6.5-7.5% — קרבה לפארקי השעשועים והאיים מושכת שוכרים תיירותיים. Saadiyat Island: 5-6% — יוקרה תרבותית, שוכרים אקסקלוסיביים. Al Raha Beach: 6-7%. אחרי ניכוי דמי ניהול ותחזוקה — תשואה נטו ריאלית: 5-7%. נמוך מעט מדובאי אבל יציב יותר לאורך זמן.

נקודות הכניסה ב-2026: סטודיו ב-Al Reem Island מ-AED 600-800K (~₪650K). דירת 1BR ב-Al Reem מ-AED 900K-1.2M. דירת 2BR מ-AED 1.6-2.2M. Yas Island: 1BR מ-AED 1M, 2BR מ-AED 1.8M. Saadiyat Island (יוקרה): 1BR מ-AED 1.8M, 2BR מ-AED 3M, וילות 4BR מ-AED 10M+. Hudayriyat Island: וילות מ-AED 4M. מעט יותר יקר מדובאי ברמת הכניסה (כי הברירה מצומצמת), אבל הפער מצטמצם ככל שעולים בקטגוריה.

כן — אותה תוכנית כמו בדובאי. רכישת נדל"ן בשווי AED 2M+ בכל אמירות באיחוד (כולל אבו דאבי) מעניקה Golden Visa לעשר שנים, כולל בני-משפחה (בן/בת זוג + ילדים). הוויזה מונפקת על-ידי FAIC הפדרלי (לא תלוי באמירות הספציפית). יתרון של רכישה באבו דאבי: יוקרת המותג של בירת האמירויות, גישה לאוניברסיטאות הבינלאומיות (NYU Abu Dhabi, Sorbonne, INSEAD) ולמוסדות תרבות. תהליך זהה: רכישה → Emirates ID → בקשת ויזה ב-FAIC.

Al Reem Island — האזור הבוגר ביותר, מחיר כניסה הנגיש, תשואה גבוהה (7-8%), שיעור היצע נמוך. מומלץ לכניסה ראשונה. Yas Island — תיירותי-משפחתי, צמוד ל-Ferrari World, Warner Bros, Yas Marina. תשואה 6-7.5% + ביקוש קצר-טווח. Saadiyat Island — יוקרה תרבותית, פתיחת גוגנהיים 2026 צפויה לדחוף את הערכים. נכסי-ענק. Al Raha Beach — חוף+פארק, אופי משפחתי שקט, פחות תיירותי. Hudayriyat Island — אזור חדש (הוסף ל-Investment Zones ~2023) עם פוטנציאל עליית-ערך גבוה. Al Maryah Island — מרכז עסקים, דירות יוקרה ב-DIFC-equivalent.

Guggenheim Abu Dhabi הוא מוזיאון אמנות מודרנית בעיצוב Frank Gehry, בבנייה ב-Saadiyat Cultural District מאז 2011, פתיחה צפויה 2026 (אחרי עיכובים מרובים). יהיה המוזיאון הגדול בעולם בעיצובו (12 פעמים גודל ה-Guggenheim ב-Bilbao). יחד עם Louvre Abu Dhabi (פתוח 2017) ו-Zayed National Museum (פתיחה 2026), יוצרים את אזור התרבות הגדול במזרח התיכון. השפעה צפויה: עליית ערך 15-25% בנכסי Saadiyat בשנים 2026-2028 (לפי תקדים Bilbao Effect), זרם תיירים תרבותיים, פתיחת בתי-מלון נוספים. דירות מסדרת Saadiyat Lagoons/Reserve כבר נסחרות בפרמיה.

אין הבדל מיסויי — כל איחוד האמירויות פועל תחת מערכת מס פדרלית אחת. אין מס שנתי על נדל"ן בכל מקום. אגרת רישום חד-פעמית ל-DMT באבו דאבי: 2% משווי הנכס (לעומת 4% ל-DLD בדובאי) — יתרון משמעותי לאבו דאבי! דמי שירות לוועד-הבית דומים (AED 12-25 למ"ר). אין מס על הכנסות שכירות, אין מס רווחי הון. ישראלי חייב בדיווח בישראל לפי האמנה למניעת כפל מס (חתומה 2021).

דומה לדובאי: 24-48 חודשים לפרויקטים off-plan חדשים, 9-18 חודשים לפרויקטים מתקדמים, 30-60 יום לפרויקטים מוכנים. תקנת ABU DHABI ESCROW מ-2008 (Law 3) מחייבת את היזם להחזיק את התשלומים בחשבון נאמנות עד שלבי בנייה מאומתים — מגן מפני עיכובים ופשיטות-רגל של יזמים. במידה ויש איחור משמעותי מהמועד ב-SPA — הקונה זכאי לפיצוי כספי או ביטול עסקה. Aldar Properties, היזם המוביל באבו דאבי (חברה ציבורית), ידוע במסירה במועד או לפניו.

Aldar Properties (חברה ציבורית, בורסת ADX, מאסטר-יזם של Yas Island ו-Al Raha Beach) — האייקון של אבו דאבי, פרויקטים גדולים, סטנדרט מסירה גבוה. Modon Properties — מאסטר-יזם של Hudayriyat Island ופרויקטים ממשלתיים. IMKAN Properties — חברת בת של Mubadala (קרן עושר ממשלתית), פרויקטים יוקרתיים. Eagle Hills — קבוצה גלובלית עם פעילות חזקה ב-Al Reem. ALAIN Asset Management — Branded Residences בשיתוף Four Seasons, Vida, Rove. Reportage Properties — בעיקר ב-Al Reem ו-Masdar, מחיר נגיש.