חינוך
- JESS Jumeirah English Speaking School (Al Safa, ~10 דק׳)
- GEMS Jumeirah Primary School (Al Safa, ~10 דק׳)
- Blossom Nursery · Learning Tree Nursery (בתוך האזור)
- אזורי החינוך הגדולים של Al Safa ו-Jumeirah במרחק נסיעה קצרה
דובאי · אזור השקעה · Freehold
Business Bay
ביזנס ביי
המרכז העסקי של דובאי — מטרים מ-Burj Khalifa.
Business Bay הוא המרכז העסקי הראשי של דובאי — אזור משולב של מגדלי משרדים, דירות יוקרה ומלונות לאורך תעלת המים של דובאי (Dubai Water Canal). הקרבה לדאונטאון, ל-DIFC ול-Sheikh Zayed Road הופכת אותו לפופולרי במיוחד אצל יוצרי-מסחר ושוכרים בעלי הכנסה גבוהה. ב-2026 המגמה הבולטת היא דירות יוקרה בקו של מותגים גלובליים — Dorchester, Bugatti, Pagani — שמובילים פרמיית מחיר ושכירות של עד 35% מעל פרויקטים רגילים.
תשואת שכירות (דירות) 5.7–7% סטודיו עד 6.9% · קצרת-טווח 7-8%
מחיר ממוצע למ"ר 1,800–2,400 AED דירות יוקרה ממותגות עד 3,500+
מרחק לדאונטאון ~5 דק׳ Burj Khalifa · Dubai Mall
Dubai Properties (Dubai Holding) · 2004 · ~5.9 קמ"ר · מגדלי משרדים · מגורים · מלונות · דירות יוקרה ממותגות לאורך התעלה · מעורב-שימושים · CBD · מגדלים
מיקום וקישוריות מרכזית. נגישה.
מרכזית. נגישה.
פחות סטרס בכבישים.
המיקום על צומת SZR + Al Khail Road + Ras Al Khor — אחד מהקישוריות הטובים בעיר. בנוסף, שירות Water Taxi של RTA חיבר את Business Bay ישירות ל-Marina ולאזור ההיסטורי, מה שיוצר 'פרמיית נגישות' לנכסים על התעלה.
מרחקי נסיעה ליעדי מפתח
- דאונטאון / Burj Khalifa~5 דק׳
- Dubai Mall~12 דק׳
- DIFC~5 דק׳
- Dubai Marina~20 דק׳
- שדה התעופה DXB~15 דק׳
- Palm Jumeirah~20 דק׳
כבישים ראשיים
מטרו ותחבורה
קיים Red Line
- תחנה קרובה כיוםBusiness Bay Metro Station
תחנת מטרו פעילה מ-2010. נכסים במרחק 10 דקות הליכה מהתחנה מציגים פרמיה משמעותית — במיוחד בנכסי דירות יוקרה לעסקים.
מה יש באזור חיי שכונה
חיי שכונה
מלאים — בלי לצאת.
בריאות
- Aster Clinic Business Bay (בתוך האזור)
- Emirates Hospital Day Surgery (Jumeirah, ~10 דק׳)
- Mediclinic City Hospital (Healthcare City, ~10 דק׳)
קניות
- Bay Avenue Mall (Executive Towers) — מרכז קמעונאות מקומי
- Dubai Mall (~12 דק׳) — הגדול בעולם
- Choithrams · Spinneys · Carrefour Market · West Zone Supermarket
- מסעדות יוקרה בלובים של מלונות (Hilton, JW Marriott, SLS)
פנאי וירוק
- Dubai Water Canal Promenade — טיילת לאורך התעלה
- Bay Avenue Park · Burj Park
- מועדוני יאכטות וברוס סקיי
- מועדוני כושר ובריכות במלונות + מגדלי המגורים
- Dubai Aquarium & Underwater Zoo (Dubai Mall, ~12 דק׳)
ציוני דרך וסביבה
- Burj Khalifa — נראה מרוב המגדלים
- Dubai Water Canal — תעלה אורך 3.2 ק"מ שמחברת את האזור לים
- Marasi Marina — מרינת יאכטות חדשה לאורך התעלה
- מגדלים בולטים: Damac Towers by Paramount · SLS Dubai · Vela by Omniyat · The Address Residences
נתוני השקעה · 2026-05-26
המספרים. בלי לקשט.
כל הנתונים מבוססים על מקורות שוק ועשויים להשתנות. אינם מהווים ייעוץ השקעה.
טווח תשואת שכירות 5.7–7%
ממוצע עירוני ~6.8%
מחיר נוכחי למ"ר 1,800–2,400AED מעודכן 2026-05-26
דמי אחזקה שנתיים 15–25 AED למ"ר
תשואה לפי סוג נכס
- סטודיו 6.7–6.9%
- דירת 1BR / 2BR 5.7–6.5%
- דירות יוקרה ממותגות 5–6%
- השכרה קצרת-טווח 7–8%
סטודיו ודירות קטנות הם בעלי הביצועים הגבוהים ביותר ב-buy-to-let.
מגמת מחיר למ"ר · 2022–2026
+50% ב-4 שנים תקרת מחיר למ"ר רצפת מחיר למ"ר
Business Bay היא המרכז העסקי של דובאי וזה משפיע ישירות על שוק השכירות — ביקוש קבוע ויציב מצד עובדי שדה משרדים, אנשי עסקים ומשפחות אקספט. ב-2026, המגמה הברורה היא דירות יוקרה ממותגות לאורך התעלה (Dorchester, Bugatti, Pagani) שמובילות פרמיית מחיר של עד 35% ופועלות גם כמאגרי השכרה מנוהלים. תשואה רגילה ~6%, ובהשכרה קצרת-טווח (Airbnb / Booking) ניתן לקבל 7-8%.
הנתונים מבוססים על מקורות שוק ועשויים להשתנות. אינם מהווים ייעוץ השקעה. תאריך עדכון: 2026-05-26.
תוכניות לעתיד מה צפוי באזור
מה צפוי באזור
בשנים הקרובות.
פיתוחים מתוכננים שמשפיעים על ערך הנכסים ועל איכות החיים.
תחבורה בבנייה
הרחבת רשת Water Taxi של RTA
RTA הרחיב את שירות ה-Water Taxi וה-Ferry שמחבר את Business Bay ישירות ל-Marina ולאזור ההיסטורי של דובאי. נכסים במרחק הליכה מהתחנות החדשות מציגים 'פרמיית נגישות'.
השלמה צפויה: 2027
אחר בבנייה
דירות יוקרה ממותגות — Dorchester / Bugatti / Pagani
שורת פרויקטי דירות יוקרה ממותגות לאורך התעלה. Bugatti Residences by Binghatti (פתיחה 2026) ו-Pagani Residences (Q4 2027) הם הקצה הגבוה — דירות מ-5 מיליון AED ומעלה עם ניהול שכירות מובנה.
השלמה צפויה: 2027
אחר בבנייה
Vela by Omniyat
מגדל יוקרה של Omniyat לצד DJ Khaled Hotel — דירות פנטהאוז עם נופי תעלה וקריא Burj Khalifa. פתיחה רשמית סוף 2026.
השלמה צפויה: 2026
למי האזור מתאים למי מתאימה
למי מתאימה
השקעה באזור?
מתאים
- משקיעים שמחפשים יציבות וביקוש קבוע — Business Bay הוא ה-CBD של דובאי, ביקוש שכירות מובטח כל השנה
- משקיעי השכרה קצרת-טווח — קרבה ל-Burj Khalifa והקניון מייצרת ביקוש Airbnb חזק (7-8% תשואה)
- רוכשי דירות יוקרה ממותגות שמחפשים שילוב של יוקרה וניהול שכירות מובנה
- אקספטים שעובדים בדאונטאון/DIFC ורוצים גישה ברגל למשרד
פחות מתאים
- משפחות גדולות שרוצות וילה וחצר — Business Bay היא אזור מגדלים, רובה דירות
- משקיעים שמחפשים תשואה הכי גבוהה — JVC או Dubailand יתנו 7-10% במחיר כניסה נמוך יותר
הפרויקטים
לכל הפרויקטים
52 פרויקטים ב-Business Bay.
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Wedyan – The Canal, באזור Business Bay, דובאי
3-5 חדרי שינה 604 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 26,000,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Haus of Tenet, באזור Business Bay, דובאי
Retail Space 55 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 3,200,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה ELIRE Managed by LUX, באזור Business Bay, דובאי
1-4 חדרי שינה 61 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 3,352,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Emaar Avarra by Palace, באזור Business Bay, דובאי
1-2 חדרי שינה 73 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 2,704,888 ₪
לפני השקה
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Bearau Lamar Commercial Tower, באזור Business Bay, דובאי
Retail Space 687 מ"ר
לפני השקה החל מ- 43,000,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Eywa 2, באזור Business Bay, דובאי
לפני השקה
Business Bay · דובאי
נדל״ן להשקעה Sobha SkyParks באזור Business Bay, דובאי
1-3 חדרי שינה 67 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 2,862,360 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Lumena Alta, באזור Business Bay, דובאי
Retail Space 409 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 27,000,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה HQ by Rove, באזור Business Bay, דובאי
Retail Space 58 מ"ר
לפני השקה
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Tiger Sky Tower, באזור Business Bay, דובאי
1-4 חדרי שינה 81 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 2,667,180 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה V-Suites by ANAX, באזור Business Bay, דובאי
סטודיו, 1-3 חדרי שינה 44 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 1,704,777 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Ginco Velor Tower, באזור Business Bay, דובאי
4-5 חדרי שינה 279 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 8,250,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Burj Capital by Centurion, באזור Business Bay, דובאי
Retail Space 75 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 3,500,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Deyaar DWTN Residences, באזור Business Bay, דובאי
1-3 חדרי שינה
לפני השקה
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Deyaar Downtown Residences, באזור Business Bay, דובאי
סטודיו, 1-3 חדרי שינה
לפני השקה
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Omniyat Lumena, באזור Business Bay, דובאי
לפני השקה
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה – Ginco VYB באזור Business Bay, דובאי
1-2 חדרי שינה 60 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 1,446,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Wasl One B Tower, באזור Business Bay, דובאי
1-4 חדרי שינה 63 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 2,572,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Binghatti Aquarise, באזור Business Bay, דובאי
סטודיו, 1-4 חדרי שינה
לפני השקה החל מ- 999,999 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה: Danube BAYZ 102, באזור Business Bay, דובאי
סטודיו, 1-5 חדרי שינה 70 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 2,292,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Binghatti Skyhall, באזור Business Bay, דובאי
סטודיו, 1 חדרי שינה 37 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 985,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Enara by Omniyat, באזור Business Bay, דובאי
Retail Space 773 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 39,500,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה – Ellington The Crestmark באזור Business Bay, דובאי
1-2 חדרי שינה 93 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 2,971,828 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה – SLS Dubai Hotel & Residences באזור Business Bay, דובאי
1-2 חדרי שינה 100 מ"ר
מוכן לכניסה מיידית החל מ- 2,862,794 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה – The Ritz-Carlton Residences באזור Business Bay, דובאי
3-6 חדרי שינה 314 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 16,298,570 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה – Deyaar The Atria באזור Business Bay, דובאי
סטודיו, 1-2 חדרי שינה 52 מ"ר
מוכן לכניסה מיידית החל מ- 1,369,709 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Sol Bay, באזור Business Bay, דובאי
1 חדרי שינה, Retail Space 60 מ"ר
מוכן לכניסה מיידית החל מ- 1,683,438 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה AMBS Century, באזור Business Bay, דובאי
1-2 חדרי שינה 66 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 1,443,592 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Regent Residences Dubai Sankari Place, באזור Business Bay, דובאי
3-5 חדרי שינה 650 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 39,500,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Urban Life Residences, באזור Business Bay, דובאי
סטודיו, 1-2 חדרי שינה 39 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 1,000,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה 77S Tower, באזור Business Bay, דובאי
1-5 חדרי שינה 81 מ"ר
לפני השקה
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Binghatti L'Aquatique, באזור Business Bay, דובאי
1-3 חדרי שינה
לפני השקה
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Qube Elire Tower, באזור Business Bay, דובאי
לפני השקה
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Omniyat The Opus, באזור Business Bay, דובאי
1-3 חדרי שינה 104 מ"ר
מוכן לכניסה מיידית החל מ- 5,364,561 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Al Seeb Royal Regency Suites, באזור Business Bay, דובאי
סטודיו, 1-3 חדרי שינה 52 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 1,100,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Kasco ONDA, באזור Business Bay, דובאי
סטודיו, 1-3 חדרי שינה 39 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 1,077,777 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה One Sankari, באזור Business Bay, דובאי
3-5 חדרי שינה 694 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 37,100,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה ANAX Vento Tower, באזור Business Bay, דובאי
סטודיו, 1-3 חדרי שינה 44 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 1,404,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Binghatti Skyrise, באזור Business Bay, דובאי
סטודיו, 1-3 חדרי שינה 39 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 975,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה SAAS Tower, באזור Business Bay, דובאי
1-3 חדרי שינה
לפני השקה
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Rove Home Marasi Drive באזור Business Bay, דובאי
סטודיו, 1-2 חדרי שינה 32 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 1,049,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה Omniyat Vela Viento, באזור Business Bay, דובאי
2-4 חדרי שינה 259 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 18,143,432 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה: Bugatti Residences, באזור Business Bay, דובאי
2-4 חדרי שינה 187 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 19,090,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה: Burj Binghatti – Jacob & Co Residences, באזור Business Bay, דובאי
2-7 חדרי שינה 303 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 8,200,000 ₪
Business Bay · דובאי
נדל"ן להשקעה One By Binghatti, באזור Business Bay, דובאי
סטודיו, 1-3 חדרי שינה 43 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 1,589,499 ₪
Business Bay · דובאי
דירות לכניסה מיידית Falcon Tower בביזנס ביי, דובאי
1-3 חדרי שינה 88 מ"ר
מוכן לכניסה מיידית החל מ- 1,858,000 ₪
Business Bay · דובאי
פרויקט יוקרה R.Evolution Eywa באזור ביזנס ביי, דובאי
2-5 חדרי שינה 277 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 11,500,000 ₪
Business Bay · דובאי
נכס מוכן במרכז דובאי Residence 110 ב-Business Bay
3 חדרי שינה 160 מ"ר
מוכן לכניסה מיידית החל מ- 2,894,000 ₪
Business Bay · דובאי
השקעה בגורד שחקים Danube BAYZ 101 ב-Business Bay במרכז דובאי
סטודיו, 1-3 חדרים 35 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 1,175,000 ₪
Business Bay · דובאי
קניית חדר במלון DAMAC Towers by Paramount בדובאי
חדר שינה 99 מ"ר
מוכן לכניסה מיידית החל מ- 2,572,500 ₪
Business Bay · דובאי
השקעה במלון DAMAC Paramount במרכז דובאי
חדר שינה 97 מ"ר
מוכן לכניסה מיידית החל מ- 2,606,100 ₪
Business Bay · דובאי
פרויקט One River Point ב-Business Bay בדובאי
סטודיו, חדרי 1-4 45 מ"ר
על הנייר (Off Plan) החל מ- 1,482,828 ₪
שאלות נפוצות לפני שמשקיעים
לפני שמשקיעים
ב-Business Bay.
מה הופך את Business Bay למיוחד?
המיקום — 5 דקות מ-Burj Khalifa, 5 דקות מ-DIFC, 15 דקות מ-DXB. בנוסף, האזור הוא המרכז העסקי הרשמי של דובאי, מה שמייצר ביקוש שכירות יציב מצד עובדי משרדים. ב-2026 השוק נשלט ע"י דירות יוקרה ממותגות לאורך התעלה.
מה התשואה הצפויה מנכס ב-Business Bay?
תשואת שכירות לסטודיו: 6.7-6.9%. לדירה 1-2BR: 5.7-6.5%. בהשכרה קצרת-טווח (Airbnb): 7-8%. נטו אחרי דמי אחזקה (15-25 AED למ"ר): 4.5-5.5%. דירות יוקרה ממותגות (Dorchester, Bugatti, Pagani) מציעות פרמיית מחיר/שכירות של עד 35%.
מה ההבדל בין מגדל ישן לחדש?
הפער גדול — מגדלים מבוססים (Executive Towers, Churchill Residency, Capital Bay) מציעים מחירים החל מ-AED 1,450 למ"ר עם תשואה גבוהה יחסית (6.5%+). מגדלים חדשים (SLS Dubai, The Lana, Vela by Omniyat, Trillionaire) ניצבים על 2,500-3,500+ AED למ"ר עם תשואה נמוכה יותר (5-5.5%) אבל פוטנציאל עליית ערך מהיר.
כמה זמן הנסיעה ל-DXB?
15 דקות נסיעה דרך SZR. עם מטרו (Red Line) הנסיעה לוקחת ~20 דקות. ל-Al Maktoum (DWC) — 40-45 דקות.
מה מחיר הכניסה לנכס ב-Business Bay?
סטודיו: 650-900 אלף AED (מגדל ישן) או 1.2-1.6 מיליון (חדש). 1BR: 1.1-1.6 מיליון AED ישן, 1.8-2.5 מיליון חדש. 2BR: 1.8-2.5 מיליון ישן, 3-5 מיליון חדש. דירות יוקרה ממותגות: מ-3 מיליון AED ומעלה.
אזורים דומים לפי טווח מחיר
לכל האזורים
